Осторожный разворот: что стоит за прогнозом роста ипотеки до 5 трлн рублей

Заявление «Домклик» о рынке ипотеки на 5 трлн руб. к концу 2026 года - это не «разгон рынка», а скорее сценарий частичного восстановления после слабого старта. Последние две недели как раз показывают: рынок оживает, но пока точечно и в основном за счёт льготных программ, рассрочек и отдельных сегментов вроде ИЖС. До устойчивого широкого роста ещё далеко.

По данным «Домклик», в марте объём выданной ипотеки достиг 230 млрд руб. - это на 9,7% выше февраля и на 37% выше марта прошлого года. Однако рост идёт после февральской просадки и на фоне адаптации к изменениям условий по семейной ипотеке.

Ключевой момент: даже при оживлении доля льготных программ остаётся доминирующей - около 60%. Рыночная ипотека только начинает возвращаться: по прогнозу, её доля может превысить 40% к концу года, а выдачи по базовым программам - вырасти в 2,2 раза. Но это прогноз, а не факт: для его реализации ставки должны оставаться хотя бы стабильными, а доходы населения не ухудшиться.

На конец марта рыночные ипотечные ставки по новостройкам находились в районе 20%, по вторичному рынку — около 20%, по ИЖС — выше 20%. Это по-прежнему высокий уровень, ограничивающий массовый спрос. Даже если часть банков начнёт мягко снижать ставки, до комфортного уровня для широкого рынка ещё далеко.

Именно поэтому рынок сейчас держится не на массовом возвращении покупателей, а на:

Московский рынок показывает смешанную картину.

В старой Москве в марте число зарегистрированных сделок выросло на 2% к февралю — до 3173 лотов. Но рост обеспечили в том числе дорогие сегменты и рассрочки. Средний чек вырос на 8%, а доля ипотеки снизилась до 45%. Это важный сигнал: сделки есть, но всё чаще без классической ипотеки.

В Новой Москве и Московской области ситуация слабее:

То есть массовый спрос в пригородном сегменте остаётся слабым, несмотря на отдельные точки роста.

Прогноз роста ИЖС на 25% выглядит более реалистично, чем общий «разгон» рынка. Весенний сезон действительно традиционно оживляет частное строительство. В марте выдачи на ИЖС составили почти 12 млрд руб. - на 3,5% выше февраля и в 2,4 раза выше марта 2025 года. Но доля ИЖС в ипотеке — чуть выше 5%, то есть это пока важный, но не системообразующий сегмент.

Рост цен на частные дома (+15% в среднем по стране) тоже не означает массового бума: часть роста связана с удорожанием строительства и материалов, а не только со спросом.

Главный вывод: рынок не разворачивается резко вверх, а входит в фазу осторожной стабилизации.

Что можно считать базовым сценарием на ближайшие месяцы:

Высокие ставки продолжают сдерживать массовый спрос.

Без них рынок выглядел бы заметно слабее.

Но их масштаб пока недостаточен, чтобы «разогнать» весь рынок.

За счёт платежеспособного спроса, рассрочек и дефицита качественного предложения.

Рассрочки, скидки, субсидирование ставок останутся частью рынка.

Прогноз «Домклик» на 5 трлн руб. по ипотеке в 2026 году выглядит достижимым только при условии мягкой стабилизации рынка и сохранения господдержки. Но трактовать его как сигнал «бурного восстановления» преждевременно.

Сейчас рынок недвижимости скорее восстанавливается после шока высоких ставок, чем выходит в полноценный рост. Для покупателей это всё ещё рынок выбора, а для девелоперов — рынок тонкой настройки спроса, а не гарантированных продаж.